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港资房企已经很多年,没有这么受到关注了。近来,恒地、嘉华国际、新世界及信德集团等四家香港发展商,与华润置地签下合作协议。


央企华润置地搭台,让一众港企“唱戏”的举措,让外界不禁惊呼,久违的港企回来了。


除此之外,港资地产商加码布局内地房地产市场的动作,也频频见诸报端。例如,新世界披露一年内在内地投资100亿元,太古地产则喊话十年掷下1000亿港元。


当下,内地楼市信心不足、较不活跃,手握大笔现金的港资开发商成了土拍市场,以及行业出清收并购的参与者。而港企此时加速布局,对于提振楼市氛围,有一定的作用;对于他们自身而言,香港房地产市场时有起伏,如今有进击内地的时机,自然也不能错过。


但大部分人认为,港企要想重现八九十年代的光景,可能性不大。因为审慎的基因、资金的实力,以及对现金流的看重,注定了他们缓步向前的风格。


一旦内地房企从调控中缓过神来,他们仍将继续成为“配角”。业内人士指出,“港企加起来一年卖房的收入,可能就几百亿;但在内地,普通的二线企业,一年都上千亿了。所以港企占的比例太少了,要有一定的位置,起码得占有百分之二三十的比例。”


一、凶猛进击


港资地产老板,一致认为自己又迎来了布局内地市场的“春天”。


对于“恒大现象”,陈启宗觉得“要指出多年前谁最疯狂并不难,他们很可能会造成最大的烂摊子。”但他在致股东函中笔锋一转,又认为这个“烂摊子”不见得会影响其业务,反而是“颇为有利”。


被称为“铜锣湾大地主”的希慎兴业,虽然一再强调香港业务仍是集团的核心,但公司管理层也看好上海、大湾区等内地市场,认为“觉得有好的机遇时,会进行一些有序的投资。”


而新世界发展行政总裁郑志刚,也颇为自信:“整个大湾区的内地开发商没有钱了,新世界有钱,又是香港开发商,是比较靠得住的,所以有100个找我们谈项目收购。”


去年已将总部迁至广州的新世界,已明确和量化了阶段性的投资力度。日前郑志刚对外披露,“公司将在未来12个月内,在上海、广州、杭州和深圳等城市,投资共计100亿元。”


回望今年的4月、5月,新世界刚以19.02亿元,收购龙光系高速公路管理及营运资产;并作价22.9亿元,收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。


郑志刚一边喊话进击内地市场,一边也在暗盘放售香港数项非核心物业。9月初,据市场消息,新世界旗下荃湾愉景新城商场,获中资洽购,预计涉资近60亿港元。该商场总楼面达64万平方呎,若交易落实,将成为今年最大额的物业买卖。


这种内地、香港物业“换仓”的举措,并非新世界独有。


近日再传来消息,太古地产确认计划以10.8亿元的价格,出售位于香港青衣地区的仓库,予亚洲仓储巨头普洛斯。显然,它抛售此类物业的目的,也是为了给布局内地市场留足资金空间。


太古地产将未来投资的时间线,拉得更为长远。它计划未来10年内,投资超过1000亿港元,在香港、内地和东南亚发展一系列新项目,而其中有五成的投资额,会在内地继续发展太古汇和太古里品牌。


富昌物业亚洲发展有限公司执行董事胡宇宙对乐居财经表示:“现实中,港企资产置换的情况时常出现,他们都是看哪个赚钱就投哪个。太古一直更倾向于发展高端商业物业,仓库不是其主流业务,所以卖掉也在情理之中。至于布局内地,还要看它后续的动作。”


当众人把关注的目光,投向太古的时候,它果然应声而动了。10月24日晚间,其宣布将与中国中免,在海南三亚合作发展一个零售地标项目。项目位于海棠区三亚国际免税城三期地块,总占地面积约20万平方米。


在此之前,太古与上海陆家嘴集团,就前滩21号地块确立合作意向;并在深圳湾中心地带,开设旗下“居舍系列”品牌酒店;而广州珠江太古聚龙湾项目,也正式破土动工。


港企“回归”之势似乎在不断酝酿。自去年下半年以来,嘉里建设、瑞安、香港置地等,都瞄准了内地市场,淡定地物色项目、低价抄底,各有所获。


二、抄底背后


回顾以往,港企曾出现了一段撤退潮,并在2015年前后达到高峰。


期间,长和系寻求以200亿元,出售位于上海陆家嘴的在建综合体世纪汇;瑞安66亿出让企业天地两栋写字楼;华人置业将成都的三个商住物业项目,全部售予恒大。


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类似的例子不胜枚举。新鸿基、恒基地产等,也有类似举措,港企阵营在内地的存在感,因此直线降低。而彼时内地房企高周转如火如荼,则与他们的“边缘化”的趋势,形成了鲜明的对比。


如今沉寂了数年的港资重返内地,首要目的自然是“抄底”。调控基调下,内房守着拮据的现金流,焦头烂额,已无暇他顾,当下正是获取优质项目的好时机。


除此之外,港企也有其他的考量。胡宇宙分析称:“最近几年香港房地产市场也并不好,只是他们比较规范,没什么大雷可以暴的。”


长达15年的香港房地产大牛市,曾在2018年下半年出现了转折点。由于“空置税”政策的实施,以及对地产商“捂盘”行为的打击,叠加全球经济下行,香港楼市开始降温,甚至出现了连跌5个月的记录。


此后情况虽有改观,但并不稳定。尤其是2020年后,香港楼市更是随着疫情而反复震荡。今年年初,第五波疫情爆发以及美国加息,使得香港房地产市场再次受到较大的影响。


在商业地产领域同样如此。有研究报告指出,过去三年,香港受到疫情及环球地缘政治紧张局势的影响,甲级写字楼出现历史上最长、最深的下行周期。


本地市场的起伏,促使港企开始在内地寻找更好的投资机会。而他们此次重返内地市场的目的,与此前几次还是有所不同的。


上述专业人士续指,港资在内地投资房地产,差不多30年。起初港资有的是资金,也有房产开发经验,那个时候是单纯的投资经营。现在则不同,龙头房企都暴雷了,内地老百姓对楼市信心不足,需要这些有口碑的港企来重建信心,激活国内房地产的气氛。


乐居财经注意到,日前,华润置地公布,分别与恒地、嘉华国际、新世界及信德集团四家香港发展商,签订《战略合作协议》。


根据协议,双方将针对具体潜在的目标土地资源及地产项目,尤其是处于粤港澳大湾区的项目,商讨合作发展的可行性,以此增加双方在内地和香港的相关业务投资和影响力。


由此可见,内地可能是真的需要港企的“帮衬”,才有了央企华润置地搭台,让一众港企“唱戏”的举措。如果此计划能够持续推进,或许能创造双赢的局面。


正如胡宇宙分析的那样:“前些年港企在内地投资房产,吃亏的并不少,所以要让他们回来,单打独斗去做项目,其实是没什么优势的。所以这一次才让华润去跟他们合作,这样他们以后投资会方便得多。”


三、终究只是“陪衬”


八九十年代,恒基兆业、新世界、新鸿基、长实等众多港资房企进军内地。那时候,内地房地产市场才刚刚起步,拥有雄厚资本的港资房企带来了楼花概念、按揭住房模式,深刻影响了内地房地产市场的发展与走向。


紧接着,北上淘金的港资地产商越来越多,路劲、九龙仓、瑞安等纷纷在内地落子。伴随内地经济的蓬勃发展,港资房企赚得盆满钵满,一时风头无两。几乎每家港资房企,都是两地业务线并驾齐驱。


但由于经济环境、城镇化步调、土储体量的不同,内地与香港的房企,终究还是呈现出了发展殊途。内房的规模快速变大,在市场上逐渐成为了主角,而港企仍是那个独具一格、注重慢周期开发的缓步者。


风水轮流转,如今内地房地产行业正处于深度调整期,民企投资身影渐隐,给了港资重追昔日荣光的机会,但多种因素决定了他们很难完成这一逆转。


眼下,港资地产商加大力度,布局内地房地产市场的动作,常常引人惊叹。但无论是新世界的一年100亿元,还是太古地产的十年1000亿港元,综合来看,其投资体量都不算大。因为在一二线城市,超百亿的地比比皆是。如新世界的投资金额,甚至买不上一块地。


而有些港企虽然对外喊着要布局内地,但实际动作也不多。


因此,不少人认为,一旦内地房企在行业调整之后缓过神来,尽管他们的投资可能不像以前那样大手笔,但仍将成为市场主角,港企将重新成为“陪衬”。


胡宇宙也是这么看的:“市场回暖了,他们仍是龙头。所有港企加起来一年卖房的收入,可能就几百亿;但在内地,普通的二线企业,一年都上千亿了。所以港企占的比例太少了,要有一定的位置,起码得占有百分之二三十的比例。”


见识过市场危机、经历过楼市沉浮,对长久、稳健、现金流极度重视,港企始终没有放下那份别人眼中的“保守”。所以陈启宗才会说,中国房地产的疯子太多了。


港企的这种经营思维,决定了他们的审慎投资。一般而言,他们会同时发展商业、住宅两条业务线,商业能源源不断地提供现金流,住宅也适时回笼资金,这样也没有去冒高周转风险的必要了。


据乐居财经观察,香港房企的资产负债率,无需剔除预收账款,便都在30%至40%之间,投资动作较大的新世界发展,其资产负债率也仅略高于50%。


在香港地产圈,家族色彩比较浓厚,二代、三代的接班者或许决策风格有所不同,但传承之下,他们似乎更注重资产的保值与增值,这也是他们不温不火的原因之一。


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